Les enjeux de la cotitularité du bail entre époux en France

Dans le paysage juridique français, la cotitularité du bail dans le mariage représente un pilier fondamental, garantissant droits et devoirs équilibrés aux conjoints dans la location d’un logement.

L’article 1751 du Code civil dispose que :

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Cette disposition est d’ordre public, une clause contractuelle contraire dans le bail ne peut pas la contourner. Le conjoint est considéré comme cotitulaire de plein droit en vertu de la loi, même si le contrat de bail ne mentionne pas la cotitularité du conjoint.

En effet, le conjoint a les mêmes droits et obligations concernant le paiement du loyer et des charges que le locataire principal.

Par conséquent, le principe de la cotitularité du bail d’habitation entre les époux est posé par l’article 1751 du Code civil. Les conjoints peuvent exercer les prérogatives résultant du contrat de bail à partir du moment où les deux sont considérés comme locataires. La Cour de cassation a même jugé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 6 novembre 2023, qu’il y a cotitularité du bail pour un logement accessoire au contrat de travail de l’un d’eux. Le salarié, qui était locataire du bail, est décédé et son épouse a continué à occuper le logement pendant quinze ans. La Haute Juridiction a retenu que la veuve « cotitulaire du bail, était en droit, postérieurement au décès de son conjoint, d’occuper le logement servant à l’habitation des époux ».

Nonobstant le principe de la cotitularité du bail, les informations qui ont un caractère impérieux doivent être communiquées à chacun des cotitulaires. C’est dans ce sens qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 février 2017. Par conséquent, l’offre de relogement, par exemple, doit être adressée par le bailleur aux deux époux cotitulaires du bail. L’arrêt du 9 février 2017 s’inscrit dans une suite jurisprudentielle de la Cour de cassation. Dans un arrêt plus ancien, en date du 10 mai 1989, la troisième chambre civile a jugé que, sous peine d’inopposabilité, le congé donné par le bailleur doit être signifié à chacun des époux.

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 1751 du Code civil :

« En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux ».

La transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil peut mettre le terme à la cotitularité du bail. C’est la solution retenue par la Cour de cassation dans plusieurs arrêts, dont un arrêt du 2 février 2000 publié au Bulletin : « Les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil ».

En garantissant à chaque conjoint des droits et des responsabilités équivalents, la cotitularité du bail dans le mariage offre une sécurité juridique importante.